본문으로 바로가기

집 구하실때 등기부등본 확인해라, 융자 선순위채권이 있는지 살펴라는 말은 귀에 못이 박히도록 들으셨을 겁니다. 특히 전세계약을 할 때 소중한 전세금을 떼이지 않기 위한 방법으로 1순위 근저당유무확인 이라는 내용이 인터넷에도 많이 나와있는데요, 등기부등본을 왜 확인해야되는지 짧게 설명드리고 인터넷으로 간단히 열람하는 방법을 소개하겠습니다.


한중혼혈배우 장이한, 江伊涵 (이미지출처 : ▶15w.com)



★ 등기부등본을 확인하는 이유는?


가장 큰 이유는 계약하고자 하는 집으로 집주인이 빚을 냈는지 확인하는 목적입니다. 즉, 돈 빌려준 은행이 이 집에 우선적인 권리를 가지고 있는지 보는 것이죠. 내 전세계약보다 앞선 대출이 있다면 집이 경매로 넘어갔을 때 은행의 권리가 앞서기 때문에요. 또한 등기부등본을 보면 전세계약하고자 하는 집의 집주인 이름과 주민번호, 그리고 집주인의 등록된 주소지를 알 수 있습니다. 그 소지까지 등기부등본을 확인해서 집주인의 채무상태 점검도 일정부분 가능합니다.


★ 등기부등본에서 확인해야 할 내용은?


등기부등본 문서상에는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 내용이 들어 있습니다. 표제부에서는 전세계약 하고자 하는 집의 정보가 등기부등본상의 주소와 일치하는지 점검합니다. 갑구는 소유권이 나타나 있는데, 집이 건설되고 분양된 후 매매이력이 나와 있습니다. 현재 집주인으로 소유권 지분이전 된 이력을 확인합니다.


을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 사항을 기재합니다. 우리가 확인해야 할 가장 중요한 부분이죠. 현재 집주인으로 소유권 지분이전이 된 이후 대출을 받아서 은행에서 근저당권 설정되어 있는지, 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인합니다. 근저당권이란 예를 들어 집주인이 집을 담보로 1억원을 빌리면, 은행은 채권자가 되니까 담보 집에다가 내가 돈받을 권리가 있는 사람이요! 라고 표시해놓는 것을 말합니다. 이 때 이자 및 경매비용까지 고려해서 대출금액보다 높게 채권최고액을 정해서 근저당권을 설정합니다.


대강 감을 잡으셨죠? 부동산 전세계약은 일반적으로 가계약금납부 - 계약서작성 및 계약금10% - 잔금납부 및 입주 순으로 이루어지는데요. 계약서작성하러 부동산에서 집주인과 대면하는 날 부동산 공인중개사가 등기부등본 및 관련서류를 모두 확인시키고 일일이 날인합니다. 하지만 먼저 집을 알아보는 단계에서도 애초에 융자가 없는 집이 보다 안전하고 마음이 편합니다. 입주때까지 융자 없애주네 마네 계약에 넣어달라고 번거롭게 요청하고 마음졸일 일도 없고요. 또 아예 융자가 없는 집이 집주인 자금사정이 좋다는 뜻이겠죠...



그럼 스스로 인터넷을 통해 간단히 알아보는 방법을 살펴보겠습니다.


1. 인터넷으로 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 쉽게 발급하기

2. 인터넷으로 민원24에서 건축물대장 쉽게 발급하기


위 두가지 절차에 대해 따라하기만 하면 되도록 쉽게 화면을 보며 설명드리겠습니다.




▶대법원인터넷등기소 사이트에 접속합니다. 크롬이나 윈도우10 엣지 브라우저에서 접속시, 인터넷 익스플로러에서 접속이 필요하다고 나오면서 화면이 안뜹니다. 아 IT강국 한국 진짜 아




상단 메뉴바에서 등기열람/발급 - 부동산 - 열람/발급하기 순서로 들어가주세요. 당연한 소리겠지만, 주소를 통해 확인하고자 하는 집의 등기부등본을 열람합니다.




보통 아파트나 오피스텔을 하시는 경우 집합건물을 선택해주시고, 다가구 빌라같은걸 하시는 경우 건물을 선택해주세요. 차이를 아시나요? 아파트나 오피스텔은 건물이 하나 있으면 그 안의 각 세대가 구분등기되어 각각 등기부등본이 있다는 것이고, 다가구주택은 건물 하나가 한명의 소유인 상태에서 방 하나씩 세를 놓는 겁니다. 건물을 통째로 사려면 비싸니 집주인의 대출이 꽤 있는 경우가 많고 하나의 등기에 다들어가니까 나중에 입주한 후순위 세입자의 경우는 전세금이 상대적으로 위험하죠...





이런거도 같이 체크해서 자세하게 보시는게 좋겠죠? 추가 비용은 없으니까요.




주소를 통해 열람하고자 하는 부동산을 찾습니다. 광교의 에듀타운1309 오피스텔을 해보겠습니다.





이제부턴 설명 안보셔도 상관없을겁니다. 나오는대로 눌러주기만 하면 되니까요. 현재 유효한 상태인 현행 등기부등본 열람을 선택해주시고요.




말소사항 포함해서 다 보도록 합시다. 은행에서 돈 빌려서 근저당권 설정된 후 다갚아서 말소가 된 이력까지 알 수 있습니다.




주민번호를 알면 입력해서 일치여부 확인후 다 조회가 가능한데, 모르는 경우라면 뒷자리는 가려져서 나옵니다. 나중에 부동산에서 계약할때는 집주인 주민번호를 받아서 다 공개된 등기부등본을 보여주고 날인하죠. 그 등기부등본의 이름 주민번호와, 전세계약시 나온 집주인의 신분증을 확인해서 본인여부를 확인하는 것입니다.




주소 검색을 통해 확인했으면, 결제를 하고 열람하시면 됩니다. IT강국 한국답게 결제시에 최고의 보안을 자랑하죠. 그나마 덜 짜증나는 핸드폰 소액결제를 통해 열람했습니다. 소액결제 차단이 되있어서 이걸 또 먼저 풀려는데 범용공인인증서(4000원) 필요하다고 나와서 -_- 114 전화해가지고 풀고서 결제했네요 어휴 쉽다 어휴




이렇게 등기부등본을 열람 하시면 됩니다. 혹시나 융자가 껴있다고 하면 전세계약시 융자를 없앨 것으로 특약사항에 넣어서 하시길 바랍니다. 이 때 확인했을 때 근저당권 설정이 없었다고 해도 나중에 잔금치르고 입주해서 확정일자 효력이 생기는 그 직전까지 대출이 있다면 후순위가 되어버리겠죠? 융자가 없어도 최종 잔금일까지 그 상태를 유지할 것으로 특약에 마찬가지로 적어야 합니다.




다음으로는 건출물대장 발급방법입니다.



민원24를 들어간 후 메뉴에 보이는 건축물대장등 초본발급(열람)신청을 누릅니다.




아까 등기부등본이랑 똑같아요 주소지를 통해 검색하고, 아파트 오피스텔은 집합 선택하라고 했죠? 똑같이 해줍니다.




광교 에듀하임1309 오피스텔을 검색해보겠습니다.




도로명주소를 입력할때 건물번호 정의를 참고하세요. 부번은 없는 경우도 있습니다.




이렇게 도로명주소에 에듀타운로 101이라고만 되있으면 본번이 101이고 부번은 없으니 0을 쓰면 됩니다.




에듀하임1309는 오피스텔인데 108동까지 있어서 아파트단지를 방불케하네요. 동과 호수를 골라줍니다.





이렇게 동 호수를 골라서 열람하면 됩니다. 열람 양식에는 디테일한 내용까지 확인할 수 있게 전유부를 선택해주세요. 대장 종류별 안내를 눌러보시면 뭔 차이가 있는지 설명을 보실 수 있습니다.




건축물대장을 열람하면 이렇게 전세계약 하고자 하는 집의 평수와 용도 등을 확인할 수 있습니다. 겉만 봐서 아파트인지 오피스텔인지 구분이 안되는 경우도 있으니까요. 사실 건축물대장은 전세계약보다는 부동산경매나 매매시에 더 꼼꼼히 활용해야되는 문서이긴 합니다. 전세계약할때 임차인 입장에서 민감한 부분중 하나인 전입신고 가능여부를 건축물대장을 통해서는 사실상 알 수 없습니다. 문서상엔 용도가 그냥 업무시설 이라고만 나오니깐... 이 역시 부동산 계약서 작성시 특약으로 전입신고 가능하다고 항목을 기재해야 합니다.


이렇게 두가지 전세계약시 중요한 서류를 인터넷으로 간단히 열람해보는 방법에 대해 알아보았습니다. 마지막으로... 이 글을 보시는 분들의 목적은 아마 전세계약할때 전세금 안전하게 지키려면 ~~해야 한다던데? 하고 찾아오셨을 겁니다. 간단하게 법적인 설명을 곁들이면서 마치도록 하겠습니다.




★ 주택임대차보호법 제3조의 2
제1항 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주책에 관한 경매절차의 환가대금에서 자가확정일보다 늦은 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

전세계약시 가장 우려하는 부분은 혹시나 집이 경매로 넘어가고 경매 낙찰액은 대출해준 은행이 가져가서 내 전세금은 못받거나 많이 떼이는게 아닌가 이건데요. 많이 일어나지 않지만 심심찮게 찾아볼 수 있는 사례들이라 처음 전세집 마련할 때 잔뜩 겁을 먹게하죠. 그런 경우에 임차인을 보호해주기 위한 법이 주택임대차보호법입니다.

위 조항을 보시면 임차인이 전세 보증금 지키기 위해 필요한 3가지 조건이 있습니다. 전입신고, 확정일자, 입주입니다. 입주는 보통 잔금치르는 날로 생각이 되고요. 이 세가지가 갖춰진 상태에서 은행대출이 없이 내가 1순위여야 경매넘어가도 내 보증금부터 먼저 챙길 수 있다 이렇게 해석할 수 있습니다.

전세보증금 보호하기 위한 각각의 절차는 어떻게 해야하는 건지는 따로따로 포스팅을 하도록 하겠습니다. 로그인 필요없는 하트추천버튼 한번씩 눌러주시면 자료 업로드에 큰 힘이 됩니다. ^^ PC버전 사이드바에서 네이버이웃추가를 하시면 무료로 구독받아 보실수도 있습니다.


신고

댓글을 달아 주세요

  1. BlogIcon BLOG_ 2016.03.06 03:44 신고

    유익한 정보 알아갑니다^^